Jakarta - Transit-oriented development atau disingkat TOD adalah salah satu langkah strategis merancang kota masa depan yang lebih baik dan integral, termasuk juga mengurangi kepadatan lalu lintas. 

TOD merupakan pendekatan perencanaan yang terkait dengan area berkepadatan tinggi, dengan pola ruang yang terklaster di sekitar stasiun dan koridor. Indikator keberhasilan sistem TOD di suatu wilayah adalah lebih banyak orang dapat tinggal dan bekerja, pergi bersekolah, berbelanja, dan kegiatan lain dengan berjalan kaki dari dan ke stasiun. Atau dengan kata lain, orang-orang dapat melakukan aktivitas lokal dengan berjalan kaki.

Dalam aplikasinya, sistem TOD tidak bisa berdiri sendirian. TOD perlu ditunjang oleh mixed-use development atau sistem pengembangan berbasis penyampuran fungsi. Mixed-use development merupakan pengembangan produk properti seperti perkantoran, hotel, tempat tinggal, komersial, hingga sarana pendidikan, yang dikembangkan menjadi satu kesatuan, atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan.

‎Menurut Ketua Ikatan Ahli Perencanaa (IAP) DKI Jakarta Dhani Muttaqin, ‎konsep TOD diadakan untuk mengurangi kesenjangan perekonomian yang cukup tinggi di DKI Jakarta semakin nyata terlihat. Ketidakadilan ruang (spatial injustice) semakin lama semakin jelas. 

"Sistem TOD yang sedang dibangun pemerintah DKI Jakarta lebih menyasar pada kelas menengah ke atas. TOD yang sedang dibangun antara lain moda transportasi Mass Rapid Transit (MRT) dan Light Rapid Transit (LRT)," tutur Dhani di Jakarta, belum lama ini.

Karenanya, kata Dhani, pengembangan TOD harus mengalokasikan ruang untuk hunian masyarakat berpenghasilan rendah apakah itu rusunawa atau rusunami. Jangan sampai proyek infrastruktur ini justru makin mempertajam kesenjangan sosial.

IAP tidak melihat adanya rencana pembangunan zona rumah susun umum di sepanjang jalur transportasi massal yang sedang dibangun. Hal tersebut dilihat dari Peraturan Daerah (Perda) Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) DKI Jakarta. 

Padahal, jika dilihat dari rencana lokasi stasiun yang akan dikembangkan TOD maupun kawasan di sekitarnya, setidaknya ada 58 apartemen atau hunian vertikal untuk masyarakat menengah ke atas yang berada di dekat stasiun MRT Jakarta maupun di sepanjang jalur tersebut. 

Hal ini terjadi bukan hanya di kawasan sekitar stasiun MRT, tapi juga di kawasan sekitar stasiun LRT. Jumlah apartemen atau hunian vertikal menengah atas itu akan terus bertambah karena banyak pembangunan apartemen yang sedang atau akan dibangun oleh pelaku usaha swasta di kawasan dekat MRT dan LRT. 

Rata-rata apartemen yang dibangun harganya berkisar 800 juta rupiah hingga  20 miliar rupiah  per unit. “Tidak adanya rumah susun umum (zona R-8 dalam Perda RDTR) di sekitar kawasan stasiun menunjukkan bahwa pemerintah dalam pengembangan transportasi massal belum berpihak kepada masyarakat berpenghasilan rendah. Ini sangat kami sesali,” kata Dhani.

Dhani menambahkan, IAP DKI Jakarta, sebagai asosiasi profesi perencana, melihat masih ada peluang untuk mendorong terwujudnya keadilan ruang dan pembangunan yang inklusif. 

Ada tiga kunci utama suksesnya pengembangan TOD. Pertama, meningkatkan pengembangan properti campuran (mix-use) yang meliputi residensial, komersial, dan perkantoran.

Kedua, mendorong tumbuhnya minat masyarakat untuk berjalan kaki dan penggunaan sepeda untuk menuju stasiun, serta terakhir meningkatkan interkoneksi dengan moda transport lainnya (MRT dengan LRT, BRT, dan fasilitas park and ride).

Untuk mendorong terwujudnya keadilan ruang dan pembangunan yang inklusif, menurut Dhani, kawasan mix-use di sekitar TOD yang terkait fungsi residensial perlu diberikan porsi khusus untuk pengembangan hunian rakyat yang terjangkau (dedicated affordable housing). 

Hal ini telah banyak dilakukan di negara maju. Di Belanda misalnya, setiap pembangunan kawasan baru, harus dibangun perumahan rakyat (public housing) minimal 30 persen. Saking masifnya, pasokan rumah rakyat di Belanda melebihi permintaan.

Di Jakarta, pembangunan bisa dilakukan melalui dua hal. Pertama, Pemprov menyediakan sendiri rumah susun di kawasan TOD. Kedua, Pemprov memberikan insentif ataupun kemudahan dalam aspek penyediaan maupun pembiayaan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah di sekitar kawasan TOD guna melaksanakan hunian berimbang di lokasi yang sama.

Namun kenyataannya, sistem Transit Oriented Development ini dinilai terlalu banyak menguntungkan pengembang. Untuk menyasar Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), riilnya masih jauh. 

Hal tersebut bisa dilihat dari jalur MRT yang justru tidak melayani kantong penduduk tapi malah melayani daerah yang berpenduduk sedikit. yun/E-6